第31回サムローン駅を代表するプロジェクト「メトロポリス」

筆者はBTSスクムビットライン南部延伸線の新駅、サムローンの将来性について以前から注目していて、本誌でも第13回（2017年５月号）と第28回（18年８月号）で関連記事を書いた（注：本誌Web版バックナンバー参照）。

そして、同駅を代表するプロジェクト「メトロポリス」の竣工が近づき、10月13日の内覧日に現地を再訪問してきたのだが、価格セグメンテーションでは中間的なメインクラスの範疇に入るものの、そのグレード感は期待を上回るものであった。例えば、ロビーや各階エレベーターホールのワサドゥ（建築資材）は上質なものを使っているし、圧迫感のない広い空間は総数1,700ユニットという規模のメリットを生かした余裕を感じさせる。そしてもちろん、その優れたロケーションこそが最大の魅力でもある。

従って、1,000万円～2,000万円の手頃な投資物件を探しているのであれば、十分検討に値するプロジェクトだと思うので、以下に筆者の考えをまとめた。

メトロポリスの魅力

１．サムローン駅に隣接した立地でイエローライン新駅からもスカイウォークで徒歩数分。将来建物が古くなっても、他のプロジェクトに引けを取らないロケーション的優位性を持つ

２．サムローンはマストランジットシステムで１日の乗降客が最も多いBTSスクムビットライン沿線駅であり、CBD（中心部ビジネス街）のアソーク駅まで直通約25分

３．同駅は３年後、イエローラインのターミナル駅にもなり、都心部へ通う通勤客やスワナプーム空港へ向かう乗客の乗換駅としても重要度を増す

４．３駅手前のウドムスク駅では東南アジア最大級といわれる商業施設「バンコクモール」が計画され、２駅手前の国際貿易展示場「バイテック」があるバンナー駅周辺は、次世代CBDになると期待されている

５．高速道路へのアクセスに優れる

６．オンヌット駅以遠で沿線最大級の商業施設「インペリアル・ワールド」までスカイウォークで徒歩５分。スーパーマーケットやシネマだけでなく、あらゆる小売業者が出店していて生活環境が既に整う

７．大型プロジェクトだけあって、最上階に展望風呂があったり、敷地内にはコンビニを誘致予定と日本人入居者にも魅力的。また、欧米人購入者も多く、将来外国人が多く移り住んでくる

８．ダウンペイメントがわずか10％であり、投機的な転売目的の購入者も多い。さらにタイ人中所得層の購入が多く、金融機関の与信基準が厳しい今、竣工時に住宅ローンを借りられないケースも考えられる。その結果、転売に失敗したり残金決済ができないという理由で、竣工引渡し前後で投売りが出る可能性あり

同物件のリスク

１．新興デベロッパーであり、実績に乏しくブランドもないので施工監理や施工精度に不安

２．サムローンはバンコク都に比べてインフラ整備の遅れたサムットプラガーン県にあり、プライドの高いアッパーミドルクラスには敬遠する人も多い

３．賃貸する場合、現時点では日本人入居者を見つけるのは容易ではない

４．同駅周辺は大雨が降ると道路がよく冠水するし、洪水時には近くのクローン（運河）から水が溢れる危険性

５．交通量の多いスクムビット通りに面していて、郊外にも関わらず騒音が大きい

結論として、「メトロポリス」のベストバイは高層階で眺望のよい２ベッドルームであり、これを85,000バーツ/㎡以下で買うというのが投資のクライテリアになると思っているが、価格については今後のリセール状況を見ながら柔軟な対応が必要だ。

藤澤慎二
前職はドイツ銀行の国際不動産投資ファンド、RREEFのシニア・アセットマネジャーで米国公認会計士。現在はバンコクに在住し、自身のブログ「バンコクコンドミニアム物語」(http://condostory.blog.jp)で、バンコクの不動産マーケット情報を発信している。